競売ではなく一般市場で販売

住宅ローン等を数か月滞納し返済困難な状況となった場合、金融機関はその担保不動産を競売など法的手続きにより債権回収を図りますが、銀行や保証会社の同意があれば、所有者の意志で不動産を一般市場にて売却することが可能となります。

その販売手法を「任意売却」といいます。なお、任意売却を円滑に遂行させるには、この売買に精通した不動産業者の仲介が必要となります。

任意売却は債権者にとってもメリットがあるのです！

この任意売却では、不動産価格の下落や建物老朽化が要因で「処分してもローンが完済できない」いわゆる担保割れのケースが多く存在します。

しかし、競売よりも残債の圧縮額（返済額）が多く望める任意売却は、債権者・債務者の両者にとって有効な手段となります。

景気回復傾向にある現在でも、住宅金融支援機構（旧公庫）が平成12年頃まで融資した「ステップ返済」による破綻者や、金融円滑化法終了に伴う潜在的な需要は今後も続くものと思われます。

任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本的には不動産の売買で不動産会社が介在します。

広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。

しかし、不動産を処分しても担保が抹消できないケースでは通常売買ができないため、取引にあたっては債権者の合意が必要となります。

その売買の方法を不動産業界や金融業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っているのです。

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けますが、その際に融資を実行した金融機関はリスクを避けるためその不動産に抵当権を設定します。

それは、融資対象者が返済不能となり「期限の利益の喪失」した事や、対象不動産の「差し押さえ」の強制執行として、裁判所に競売の申し立てを行い、元金及び違約金利の回収手続きを行います。

競売になると所有者の意志とは関係なく強制的に売却の手続きが進んでしまいます。

競売開始決定通知書が届くと、管轄裁判所にもよりますが概ね4ヶ月～6ヶ月後に入札が行われます。

但し、競売手続きが開始されても、この期間内に任意売却ができれば競売の取り下げが可能となます。

不動産の競売開始決定がなされると、現況調査のため裁判所の執行官が訪ねてきて、競売資料（三点セット）作成のために内部写真の撮影をしたり、占有者の状況、権利関係の聞き取り調査などを行います。

占有者の協力が得られない場合は、鍵の解除人を同行して室内に入り調査することもあります。

競売の基準価格は評価人の判定により評価額が決められます。

その評価自体が実勢価格より安い価格のうえ、競売市場修正で３０～４０％減額され、更に基準価格より２０％低い金額の入札が可能となるのです。

なかには入札可能価格が実勢価格の４０％以下の物件も！これは競売不動産を落札する側にとっては大きなメリットです。

逆をいうと、所有者にとっては強制的に競売にかけられるでけでなく、安い価格で落札されて残債務だけが多く残ってしまう結果となります。

そこで、実勢価格に近い金額で販売却可能な任意売却は、所有者にとって有効な手段と言えるでしょう！

任意売却するためのお客様が負担する費用は、ご相談から売買契約に至るまでかかりません。

不動産売買に伴う仲介手数料や抵当権抹消のための諸費用、またマンションの管理費や固定資産税などを滞納している場合の精算・返済等の代金は、債権者が受け取る売買代金から配分されますのでご安心下さい。

なお、売却できなかった場合においても相談料等の名目で請求することは一切ありません。

不動産の売買ですから当然、買主がいて価格が折り合わなければ契約は成立しません。

金融機関が競売の取り下げ、もしくは延期を申し出なければそのまま競売へと移行してしまいます。

しかし、当社では不動産の買取事業も行っておりますので、金融機関とのお話し合いにもよりますが、最終的に処分できない場合は当社又は関連会社にて買い取る事も可能となります。

無担保債権として残った債権は、金融機関または保証会社からサービサー会社に譲渡される場合もあります。

サービサーとは債権回収を専門に行う民間会社の事で、以降この会社と債務者間で交渉を進めることとなります。

残債務に関しては、債務者の収入状況や生活状況が十分考慮され、１万円程度の金額での分割返済が可能です。

通常、サービサーは無担保債権を驚くほど安い額で買い取りしますので、債務者は交渉次第で残債務の数十パーセント程度の解決金を支払うことで残債務の処理ができる場合があります。

基本的に競売も任意売却もご自宅は他人の手に渡ってしまいますが、任意売却の場合はリースバックという方法で住み続ける事が可能です。

リースバックとは、企業が使う税務会計上の手法で、購入者（投資家）へ不動産を売却しますが、一定の賃料を支払う事で継続してその不動産を利用する事を言います。

不動産はリースバック終了後に不動産を買い戻すことも可能となります。

もう一つの方法は、親子間売買・親族間売買のケースがあります。

自分の子供や親族の協力のもと住宅ローンを組んでいただき、引続きご自宅に住み続ける事が出来るのです。

一般的に親子間売買の住宅ローンは認めてくれない金融機関が多いですが、当社の提携の金融機関では、親子間売買・親族間売買のお取り扱いが可能となります。

ご相談の時期が早いほど任意売却できる確率は高くなります。

■住宅ローン等の滞納・・・住宅ローン等の返済を滞納またはストップしてしまう。この時点で金融機関と支払条件等の見直しを行う事も可能です。

■督促状・催告書通知・・・金融機関等から返済に関する督促状・催告書が届きます。 数ヶ月間滞納すると、個人信用情報機関に登録されます。

■代位弁済・債権移行・・・「期限の利益の喪失」条項に基づき一括返済を請求されます。 金融機関から保証会社及び債権回収会社に債権が移行します。

◆◆◆できれば この期間まで にご相談を！ （３～６ヶ月）◆◆◆

■競売申し立て・・・債務者から返済もしくは任意売却の意向を示さない限り、債権者は裁判所に対象不動産の競売申立手続きをします。
■競売開始決定・・・裁判所から競売開始決定通知が届き、競売事件として手続きが進んでいきます。その後、不動産会社の営業やチラシが多くなります。
■現況調査・・・裁判所の執行官が不動産の調査・現況調査のために訪ねてきて、内部の写真を撮られたり、権利関係を聞かれます。

◆◆◆まだ間に合います 相談はお早めに！ （約２～３ヶ月）◆◆◆

■競売資料の作成・・・１．物件明細書 ２．現況調査報告書 ３．評価書 のいわゆる 競売３点セットが作成されます。
■売却基準価格の決定・・・執行官の訪問後、約2～3ヶ月後に裁判所から売却基準価格・入札期間・開札期日の通知があります。

◆◆◆もうギリギリです 急いで！（約１ヶ月 ）◆◆◆

■期間入札の公告・・・裁判所のホームページや各種媒体によって公開されてしまいます。 この時点で不動産競売になる事を知られる可能性があります。
■入札開始・・・公告後２～４週間後に不動産競売の入札開始となります。 一週間の入札期間を設けて入札が行われます。
■開札・買受人の決定・・・入札期間終了から１週間後に開札となり買受人が決定します。 競売の取り下げできる期日は開札日の前日までです。

◆◆◆任意売却は困難です。 でも諦めないで下さい！ １ヶ月で処理できた 例もあります （４～６週間）◆◆◆

■売却許可決定・・・買受人へ売却許可決定通知が届き、残代金を納付した時点で不動産の所有権が移転します。
■引渡命令・・・明渡しを命じる引渡命令がでると強制退去される事になります。 不動産競売の場合、引越代は出ないと思って下さい。

◆◆◆あとは、買取人と 有利に交渉しましょう （２～３週間）◆◆◆

競売になり、新所有者へ所有権が移転しました。あとは、強制退去になるまで粘って住み続けるしかありません。新所有者が引っ越し代を出すから退去してほしいと提案してきたら、ラッキーですが、そのようなことは稀です。引っ越し代を工面できなければ、強制退去で放り出されます。

住宅ローンの滞納が条件です。

住宅ローンを組んでいるお客様が、オーバーローンの状態で金融機関へ任意売却を申し出ても簡単には応じてくれません。

金融機関としては、担保権がある状態でローンを返済してもらう方法が一番良い回収方法なのです。

また、売却代金で住宅ローンの残額を完済できない場合、その不足額を債務者が現金で用意しなければならず、売却することが難しくなってしまいます。

そのため、まだ住宅ローンの滞納がない状態、もしくは滞納が始まって間もない場合、債務者は返済を3ヶ月～6ヶ月滞納することにより期限の利益を喪失し、金融機関は保証会社へ代位弁済を求めることになります。

通常は、この時点から任意売却が可能となるのです。

なお、債権者からの通知に対して何もアクションを起こさないと、債務者に返済及び売却の意志がないと判断し裁判所へ不動産競売の申し立ての手続きを行います。

競売開始決定後は任意売却に応じないケースもございますので、くれぐれも債権者からの通知を放置せずお早めにご相談下さい。

債権者とは円満に交渉しましょう。

任意売却する条件が滞納３～６ヶ月とはいえ、その前（滞納がない状態）であっても「ローンの返済が困難となる事」と「任意売却の意志がある事」を伝えておく必要があります。

そのことにより、銀行からの不必要な催告や電話催促がなくなり、不安なく任意売却に望むことができます。

また、当社の取り扱った事例として、債務者に誠意が感じられたと判断（残債務の支払方法など）した場合に、金融機関は代位弁済せず任意売却に応じるケースもございます。

この場合、信用情報機関の事故扱いとならないため、お客様が早期に生活再建する事も可能となるのです。

１．所有者等の協力が得られないケース

所有者が行方不明だったり、本人の意思確認ができず法律行為が困難な状態の場合・所有者にまったく誠意がなく、任意売却に対し協力が得られないケース・連帯債務者・連帯保証人・共有名義者の協力を得る事が困難な場合

２．利害関係人の同意が得られないケース

抵当不動産の権利関係が複雑で、全員の同意を得る事が困難な場合・抵当不動産に市県民税や健康保険料など滞納による差押登記があり、通常の解除料では解除できない場合・特定の債権者が任意売却ではなく、不動産競売による処分を希望した場合

３．購入者を見つけることが困難なケース

抵当不動産の市場性が極端に悪化し、通常の方法では買受人を見つけることが困難な場合・購入希望者はいるものの、債権者の評価額と買受価格に開きがあり、債権者が売買を承認しない場合・すでに不動産競売の入札が開始されようとしている状態など

1.ご相談・・・住宅ローン返済状況や不動産の差押え・ 競売等の諸問題の確認をした上で、ベス トな解決方法を提案します。ご相談時期 は早いほど、任意売却できる確率は⾼く なります。

2.媒介依頼・・・任意売却では債権者交渉のため媒介契約 が必要となります。費用はかかりません。 利害関係者の確認、不動産の評価等の調 査業務を⾏い任意売却の準備を⾏います。

3.販売活動・・・媒介契約に基づき、あらゆる広告媒体 （インターネットや情報誌等）を活用し 早期に解決できるよう販売活動します。 なお、弊社では不動産の買取事業も⾏っ ております。

4.債権者交渉・・・任意売却により所有不動産を処分するには、金融機関などの債権者や利害関係者の合意が必要となります。その交渉・調整も弊社スタッフが責任をもって行います。

5.売買契約成立・・・購入者が決まり次第、売買契約を締結し一定の期間をもって引越の確認後に決済を行います。決済日に借入金の返済やその他の精算をして競売の取下げが完了します。

6.新生活スタート・・・不動産の引渡・決済が終了し新しい生活のスタートです。 ＴＡＫＡＲＡＶＩＬＬＡＧＥ株式会社では皆様の生活再建を応援いたします。

1.ご相談・ご⾯談の際・・・・ローンの償還表（返済予定表）・債権者、管理会社からの書類 （催告書や督促状、競売開始決定通知書など）・購入時の売買契約書、重要事項説明書・間取図⾯などの物件資料

2.任意売却ご依頼の際・・・・ご実印・権利証（確認のみ）・固定資産税等の納付書・その他、専任媒介契約書や任意売却の必要書類に ご捺印いただきます。

3.売買契約時・・・・ご実印・本人確認書類（運転免許証など）・その他、契約関係書類にご捺印いただきます。

4.残⾦決済・物件引渡時・・・・ご実印・登記済権利証（原本）・印鑑証明書（原本）住民票をお願いする場合もあります。・お引越などの費用の領収証（原本）・その他、登記関係書類にご捺印いただきます。

金融機関から催告状や期限の利益の喪失による一括返済を求められ、前向きに任意売却を決断してもどこへお願いすればいいのか迷っている方も多いと思います。 業者の依頼先として、主に以下の選択肢があると考えられます。（推薦度を★で表記しましたので参考まで）

１．知り合いの不動産業者又は大手不動産会社へ依頼する。（★）

所有者としては一番安心して頼めるかもしれません。

しかし、任意売却に慣れていない業者さんですと、債権者交渉や進め方が分からなかったり手間のかかることが多いため、結局のところ売却できなくなり競売に移行するケースもあります。

当社のお客様でも他の不動産業者に依頼したが、手に負えずご相談に来られる方が多いのです。

限られた期間での売却が必要となりますので、最初にご依頼する業者は慎重に選択しなくてはいけません。


２．債権者側に紹介された業者に依頼する。（★★）

住宅ローンの滞納が6ヶ月以上続くと期限の利益を喪失し、保証会社や債権回収会社から通知書が届きます。

債権者によっては任意売却を行う不動産会社を紹介するケースもあります。

しかし、任意売却を行う仲介業者を決める権利はあなたにあります。

もし、債権者の紹介業者で任意売却を行った場合、一般的に債権者主導で交渉事が進みますので引越代等の捻出の可能性が低く、残った債務の返済に関しても月々数千円～1万円程度で交渉できるものを、3万円以上の返済になる事も考えられます。


３．弁護士・司法書士などの法律の専門家に依頼する。（★★★）

このケースでは、やはり法律の専門家ですから信頼感はあります。

しかし、任意売却となれば不動産の販売活動や売買契約をしなければならないため不動産業者が必ず介入し、その上、弁護士さんへ相談料をお支払いする場合もあります。

まず最初に「自己破産」を考えていたり、「債務整理」も一緒に依頼する場合には、法律の専門家に相談された方が良いかもしれません。

しかし「自己破産したくない方」「まだ迷っている方」はインターネット等で十分に調べてからご相談先を決めて下さい。


4．NPO法人・社団法人に依頼する。（★★★★）

NPO法人や社団法人は、法人自体に宅建業の免許はありません。

特定非営利団体であっても、最終的には任意売却専門の不動産業者が介入し仲介手数料を受け取るシステムで運営しているため、結局は４の専門業者と同じ事となります。

しかし、対象エリアを全国展開している場合が多く、一度相談してもその地域の不動産業者を紹介されるケースがあり、その業者の力量にも違いがあります。

多くの場合、NPO法人・社団法人は任意売却専門の不動産会社が母体となります。また、ＷＥＢ制作会社が集客目的のために任意売却のポータルサイトを運営し、有料会員に紹介するシステムもありますので、その見極めが必要となります。


5．任意売却専門の不動産業者に依頼する（★★★★★）

任意売却の専門といっても、初めて相談する不動産会社では不安も多いかと思います。

しかし、専門業者は多くの経験と実績があり債権者等の交渉にも慣れているため、引越代の捻出など所有者の意向にそった形で任意売却を行うことが可能となるのです。

もし不安な方は、まず電話相談してみて、相談員の対応が良く信頼できると思えば実際にお会いして依頼されることをお勧めします。

また、不動産会社の場合、物件の査定から販売活動・売買契約・引越に至るまでトータルなサービスを受けられるメリットがあります。

任意売却を依頼するにあたり、以下のような業者には気をつけましょう！

◆直接訪問して強引に委任を要求してくる業者には十分注意が必要です。

◆高額な引越代を提示し、契約に誘導しようとする業者

◆ネット上のサイトだけで運営し、実際に事務所や店舗がない業者

◆宅建業の免許を持っていない業者

◆弁護士でもないのに相談料を請求する業者（宅建業者は成功報酬なので相談料はありません）

どのように確認すればよいのか分からない時は、面倒でもその会社へ訪問し、宅建業登録の確認や任意売却の相談をされる事をお勧めします。

直接お話しするなかで任意売却の進め方、今後の生活の事などを親身に対応してくれる業者かどうか判断して下さい。

また、売却不成立の場合は仲介手数料の支払は発生しませんので、そのことも事前に確認した方が良いでしょう。

重複する説明文もありますが・・・・

現在、インターネットを検索すると、市場の経済状況を反映しているのが要因なのか、任意売却を取り扱う業者が急増しております。

当社にご相談される方には、複数の業者に相談して来られるお客様も多く、そのお話を聞くと「全く債務者の事を考えず、自社の利益のみ追及する会社」も存在するようです。

例として

■電話相談は受け付けないで、来社の予約を入れさせる。
■最初から業者の買取価格を提示する。
■相談に行ったが、別の仲介業者を紹介された。
■任意売却の取扱実績を強調していたが、担当者が不慣れであった。
■債務者の希望を聞かず一方的に進めようとする。
■途中で契約を断ったら、費用を請求された。
■専任媒介契約をしたが、そのまま放置され競売になってしまった。

 など、様々です。

各業者のホームページでは同じような事ばかり書いていて、良い業者かどうか判別しにくですね！

では、その見極めはどうすれば良いでしょうか？

 ＜ホームページで確認する事＞

◆宅建業者であるかどうか？
任意売却は不動産を仲介する業務ですので、そこは必須条件です。
しっかりとしたサイトの会社概要には宅建の免許番号が記載されていますのでご確認を！

◆会社の写真や代表者・相談員の写真が掲載されているか？
相談する前に会社や相談員の顔が見えることは重要です。

◆大げさな表現のサイトは注意！
例えば「お引越代100％確保」や「販売実績が何千件」というような記述は疑問です。

 ＜電話相談する場合＞

◆対応が丁寧で、分かりやすい説明があったか？

お客様は不安な状況で相談しているので、それは重要なポイントです。

◆良い相談員はお客様の話をじっくり聞きます。

良い担当者は、お客様の現在の状況・将来の不安などをお聞きし、一番良い解決方法を導いてくれます。

◆任意売却のリスクについても説明されたか？

任意売却のメリットばかりでなく、リスクについてもしっかりと聞いておきましょう。

 ＜業者に訪問する場合＞

実際に担当者に自宅へ来ていただいたり、お客様が会社に訪問する場合、その業者に概ね任意売却の依頼を決めておられる方が多いと思います。

ただ、大事なマイホームの売却を依頼するわけですから、費用や引越代など不安に思っていることは必ず聞く事が必要です。

また、任意売却の場合は債権者との交渉が必要であり、後から業者を変更することが難しくなってしまいますので、正式に依頼をするまで慎重に検討することをお勧めいたします。

不動産の売値は自由ではありますが・・・

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。

販売物件を確認すると、稀に相場の５割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。

恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。

これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。

最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。

「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と･･･　また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。

仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

弊社は、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。

売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か？またその進め方などについて知りたい方は是非、弊社へお問合せ下さい。

1.任意売却では以下のような費用がかかります。

不動産の売買には当然の事ですが費用が発生し、それが任意売却となれば通常の売買よりその費用は増えてきます。

■不動産売却の仲介手数料（売買価格の３％＋６万円＋消費税）

■抵当権の抹消費用と司法書士の報酬
■固定資産税等の滞納精算金
■本人の引越費用
■残置物の撤去費用
■後順位担保権者のハンコ代
■差押等がある場合、その解除費用
■マンションの滞納管理費など

2.債務者の負担金はありません。

債務者は売却に際し、住宅ローンを滞納している状況下で、その費用の捻出はほぼ不可能と思われます。

不動産売買においては、購入者に対して完全な状態での物件の引渡が求められるため、最終的には売買代金の中から上記の費用配分を認めて貰います。

ただ、市県民税や固定資産税などの差押え登記がある場合については多少難題で、管轄する地域によっては全額納付が抹消条件となっている場合もあり、債権者からの費用控除では補えないケースもあります。

そんな場合でもお任せ下さい！当スタッフがお客様の負担金の持ち出しが出ないよう各関係者と調整してまいります。

なお、当社はお客様から相談料やコンサルティング料は一切いただいておりません。

債権者から配分される仲介手数料が私どもの報酬となりますので、お客様が別途費用負担する必要がないのです。

もちろん、売買契約が成立しなかった場合でも費用請求はいたしませんのでご安心下さい。

3.引越代について

住宅金融支援機構では、任意売却の場合の費用控除基準を定めていますが、それは他の金融機関でも一定の基準にもなっている場合があります。

また、住宅金融支援機構は以前には上限30万円までの引越費用を認めていましたが、現在では特別なケースを除き引越代が認められるケースは皆無となりました。

逆に民間の金融機関の任意売却の場合、債権者側の好意で引越代を認めるケースが多いのですが、その費用控除額も年々厳しくなっています。

しかし当社では、前向きに生活再建を希望されるお客様に対し、オリジナル再建支援金制度を設けています。

1.任意売却専門のスペシャリストがいるか。

2.投資用不動産の取引を常時行っていて、不動産投資家の顧客を抱えているか。

この2点はリースバックを成功させるうえで絶対条件です。

親子間取引以外で、リースバックをして住み続けるためには、不動産投資家に売却をし、家賃を支払うことで成立します。

しかし、この売却は簡単ではありません。

なぜなら、実需物件として販売するより圧倒的に買い手の幅が狭くなり、需要が低くなるからです。

簡単にリースバックができるようなうたい文句をいう業者もありますが、その多くは、転売買取業者へ売却する手法です。

転売買取業者は少しでも安く購入しないと事業として成り立ちませんので、結果、安く売却するという構図になっています。

安く売却するということは、債務が多く残ることと同じです。

だったら、競売と同じか、競売の方がましだったなんてことになりかねません。

リースバックを成功させるには、委任する相手(業者）を間違えないことです。

自己破産は究極の債務整理法ですので、最初から考えるべきものではありません。

リストラや収入減、ボーナスカットなど様々な理由で住宅ローンの支払が困難になるケースがあります。

多くの方は他で借金をしてでも住宅ローンを返済して自宅を守ろうとしますが、借金を繰り返した結果として借金が膨れあがり債務整理を余儀なくされる場合があります。

債務整理の方法としては、任意整理・民事再生・特定調停・自己破産があります。

どんな法的手段を使っても借金を返済できないときに残された手段は自己破産しかありません。

破産には債権者から申し立てる方法もありますが、一般的に金融機関は世間の批判から一個人に対して申し立ては行いません。

ですので、債務者自らが裁判所に破産を申立て借金を免除してもらいます。

これが自己破産という究極の債務整理の制度です。

しかし、任意売却をした後に残債務がいくら残っても、返済見通しが立たなくても「自己破産しなくてもよい」場合が多いのです。

詳しくは当相談員にお問い合わせ下さい。

破産の方法に同時廃止と管財事件があります。

同時廃止とは、債務者に財産やお金がなく破産手続きの費用すら用意できない場合に、換価する財産がなく手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく手続きを終結することをいいます。

同時廃止の場合は、債務者（所有者）の意志により自宅の任意売却ができます。

しかし、破産管財人が選任されるケースでは財産処分権は管財人に帰属しますので、債務者は財産を勝手に売却できなくなるのです。

なお、管財事件でも破産手続きが開始されたものの現実に換価できるような財産がほとんどなく、破産手続き費用も出せないと認められるときに、破産管財人は裁判所の職権で破産廃止決定がされて、破産手続きを中止することがあります。

それを異時廃止といいます。 その場合、不動産などの財産処分権は債務者に戻り自らの意志で任意売却が可能となります。

結論は、任意売却が先です。

自己破産をする場合、資産（自宅不動産）があると原則として管財事件となり、競売・任意売却どちらにしても管財人によって換価処分されてしまいます。

そのため「任意売却する意味がない」という考え方もあります。

しかし、自己破産をするにしても管財事件の場合、少額管財（一部の裁判所のみ）２０万、通常管財で５０万円を予納金として裁判所に収めなければなりません。

かつ、弁護士の着手金と成功報酬の費用がかかるのです。

自己破産を考えている状況下では、その金額を捻出するのは難しく、また住宅ローン以外の借入が少ない場合は破産までする必要がありません。

自己破産の前に任意売却をする理由がそこにあります。

自己破産には、前記述のとおり同時廃止と管財事件がありますが、本人に資産がなく手続きの費用もでない場合は同時廃止となり、裁判所費用は３万ほどで済むのです。

破産手続きの前に不動産を任意売却すれば、換価する資産はなくなるので同時廃止の可能性が高くなり、申立て後３ヶ月から半年位で免責決定となります。

最も早い手続きは、即日面接手続きという方法もあります。

なお、少額管財手続は比較的短期間で終わりますが、一般的に管財人が選任されるケースでは 数年かかってしまう事もあります。

自己破産の前に任意売却をすることで、破産手続きは簡略化されて費用も安く済み、免責決定までの期間も大幅に短くなるのです。

法律事務所へ債務整理と任意売却の相談に行ったお客様の声を聞くと、多くの場合において自己破産を勧められます。

任意売却についても「競売の方が最後まで住む事ができる」という理由で競売での処分を選択されます。

しかし、当社としては自己破産をする場合でも任意売却を優先されることをお勧めしております。

まず、任意売却をし残債務が確定してからでも自己破産を考えるのは遅くはないのです。

所有者はあなたであり、その財産の処分方法はご自身でお決め下さい。

弁護士の先生としては、手間と時間のかかる任意売却はできれば避けたい気持ちもあるかと思います。

私たちは、これまで多くの法律事務所様にご協力いただきながら任意売却を成立させた実績も多数ございます。

ですので、現在法律事務所にご相談されている方でも、弊社に一度お問い合わせいただく事でより良い方法が見つかるかもしれません。

もちろん、相談料・コンサルティング料は一切かかりません。

しかし、自己破産には当然費用がかかります！

その費用を捻出する方法も当相談員に気軽に相談いただくと良いでしょう。

メリット

◆免責を受けることで、債権者からの通知や電話がなくなり返済の悩みや不安がなくなります。

◆毎月の収入を、今まで返済に回していたものを自分の為に使う事ができるようになります。

◆生活に余裕ができるようになり精神的にゆとりがもて、仕事にも身が入るようになります。

◆今までの経験をもとに、お金の管理ができるようになります。

◆自己破産後は将来を前向きに考えられるようになります。

デメリット

◆２０万円を超える財産（現金は９９万円を超える財産）は原則として処分されます。

◆但し、生活必需品は処分されません信用情報機関に登録され５年～７年程度はローンやクレジットを組むことはできません。

◆市町村の役所の破産者名簿及び官報に掲載されます。

◆資格制限があります（ある特定の資格職業に就くことができません）

さらに、管財事件の場合、以下の制限があります。

◆財産処分権の喪失

◆破産管財人や債権者への説明義務を負います。

◆裁判所の許可を得ないで引越したり、海外旅行などの長期旅行ができなくなります。

◆場合によっては裁判所に引致（身柄拘束）や監守（監督・取締）されることがあります。

◆通信秘密の制限（郵便物等の管理を管財人が行う）されることもあります。

※自己破産をお考えの方は、上記のことをふまえ慎重に判断されることをお勧めします。

繰り返しになりますが、任意売却後に残債務があっても自己破産しなくても済む場合があります。

１. 実勢価格での取引が可能　

不動産競売の落札額（市場の50％～80％）に比べ任意売却の場合は実勢価格に近い金額での売買が可能である。　

２. 残債務が圧縮できる　

競売の場合、低い金額のうえ競売費用なども加算され多額の債務が残ってしまうが、任意売却では残債が少なくて済みます。

３. 転居の際に有利である　

競売は強制退去もあるが、任意売却では引越費用の確保ができ引越日も協議できます。場合によっては住み続ける事も可能です。

４. 面倒な交渉を一任できる　

任意売却を行うケースでは、私どもがお客様に代わって各利害関係人と話し合いますので、難しい交渉事はございません。

５. 個人情報が守られる　

競売になると、新聞やネット上に公開され情報が知られてしまう可能性があるが、任意売却は理由を知られずに売買できます。

弊社ではオリジナル任意売却支援金制度でバックアップで安心任意売却をします。

【生活再建支援金制度】

この制度は、任意売却にてご自宅を処分されたお客様を対象に、生活再建の目的として当社の利益の一部をお客様へ還元し、お引越費用や生活再建の準備資金としていただく制度です。

昨今の任意売却では、債権者様から費用配分される引越代等の金額は数年前のケースと違い上限が決められており、場合によっては債権者が引越代を認めないケースもございます。

そのため、債務者の生活の再建・再生が難しくなっております。

このような現状をふまえ、当社では債務者の生活再建の目的にこのサービスを実施しております。

これまで、この制度をご利用いただいた多くのお客様よりご好評いただいております。

【移転費用立替金制度】

TAKARAVILLAGEでは、お客様の生活再建のサポートとして債権者の稟議確定後に、お引越代などの費用を事前にお立替するという制度を設けております。

住宅ローンの返済が困難となり、やむを得ずご自宅の任意売却を決断された債務者様が最も不安としている事が引越先や費用などの問題です。

しかし任意売却の場合、債権者から認められる引越代は実質お引越後の費用配分となるため、債務者はその費用をご自身で用意しなければならず、生活再建のための準備ができない事がこのサービス実施に至った要因です。

【即金買取リースバック制度】

お客様のご希望と債権者の同意があれば、TAKARAVILLAGE又は関連会社にてお客様の不動産の買取も可能です。

競売の入札が近づき、新たな購入者を見つける時間的猶予がない場合、または室内の状態が悪く購入者が見つけられない場合、債権者の同意があれば、TAKARAVILLAGEや関連会社が即金で購入する事により競売を回避する事ができます。

また、お子様の学校やお仕事の都合で、すぐにお引越しのできないケースがございます。

このような場合に、即金買取制度を利用する事でお引越しの計画が立て安くなったり、賃料を支払うことで一定期間住み続けることも可能となるのです。

TAKARAVILLAGEでは、個人の住宅ローンによる任意売却のほか、中小企業の経営者様や自営業者様の事業融資に伴う任意売却も取り扱いしております。

事業者様の場合、その所有する事務所や店舗・工場・倉庫などを担保に融資を受けたり、社長個人の自宅を抵当に入れるケースも多く見受けられます。

しかし、中小企業や個人事業主ともなると、給与制のサラリーマンと違い、景気の動向に大きく影響を受けやすい事も事実。

様々な要因により業績悪化となると、代表者の報酬は後回しにしても、従業員の給与や取引先への支払いなどを優先しなければなりません。

最終的に銀行への返済が困難となり、担保不動産が競売に移行される場合もあります。

事業をされている経営者様は、顧問の会計士や弁護士の先生もいらっしゃいます。

事業再生が可能なケースや自己破産を選択されるケースなど、現在の背景は様々でしょうが、TAKARAVILLAGEでは先生方と連携し、経営者様にとって最善の解決策をご提案出来ると確信しております。

■メインバンクや公的融資を受けているが返済困難となる。

事業者様はメインバンクをはじめ、信用保証協会や政策金融公庫など公的な事業資金の融資も受けているケースも多いようです。

しかし、最終的に返済目途が立たず、中小企業円滑化法によって返済猶予を受けながら頑張ったが、「これ以上の猶予はできない」と担保不動産が金融機関によって差押さえられる場合もあります。

■自宅を担保に事業資金の借入をしているケースです。

経営者様の場合、代表の自宅を担保に入れ事業資金の融資を受けている場合があります。

謄本を確認すると、１番抵当の住宅ローンの後順位に事業資金融資の２番・３番の担保が設定され、且つ債務超過している場合があります。

そのようなケースでも、各債権者の同意を頂ければ任意売却する事は可能となります。

■破産する場合、個人・法人を同時にすることになります。

債務超過により会社を閉鎖する場合、法的要件ではありませんが、通常は個人と法人は同時に破産手続きを行います。

中小企業の場合は、個人が会社の連帯保証人になるケースや、会社と個人で資産を共有したりすると、正しい破産処理ができない場合もあるので同時に清算する方法が求められます。

なお、同時に行う事で破産費用を抑えられる可能性があります。

■第三者が連帯保証や物上保証をしているケースがあります。

金融機関が融資を行う際、代表者の担保が十分でない場合には、第三者の連帯保証や物上保証を求めるケースもあります。

例として、会社の取引先の社長が連帯保証している場合や、親・兄弟や親類の不動産を担保に物上保証している場合なども問題です。

場合によっては、保証債務の義務を取引先の社長が負う羽目になったり、親族の不動産も競売に申立てられて、家を失う事もあります。

もし、事業が立ち行かなくなった時には、協力してくれた取引先や親族に事情を説明し、被害を最小限に抑える必要があります。任意売却も、その手段の一つかも知れません。

■破産費用を抑える

中小企業の場合、代表者個人が債務保証しているケースがほとんどですので、自己破産は個人・法人を同時に手続する方法が通例です。

そこで問題になるのが、裁判所に納める予納金の額です。

一般的には負債総額が１億円未満の場合でも、個人・法人合わせると120万～180万円が必要になります。

任意売却によって、この負債総額を減らすことが出来れば破産の費用も抑えられる訳です。

■金融機関に対しての誠意ある行為と判断される

中小企業の経営者や個人事業主は、事業資金や運転資金など多額の借入をしているケースがあります。

謄本を確認すると、所有不動産に複数の抵当権が設定されている場合もあります。

事業継続が困難となり「自己破産するので後は弁護士に任せてます」というのも誠意がなさすぎます。

せめて、破産前に自分の意志で任意売却する事で、これまで支援してくれた金融機関への誠意ある行動と理解頂けるのではないでしょうか。

■競売の入札額が低くなる事業用物件は任意売却で処分！

事業用の不動産は、その建物の使用形態や業種によっては需要が見込めない場合があります。

特に不動産競売となった場合、一般的な住宅に比べ固定資産税が高かったり、建物の解体費用に相当額かかり落札人がいないケースも考えられます。

しかし、任意売却では広く情報を公開し、その特殊要因のある物件の購入希望者を募る事が可能となります。

※注意事項

破産費用が高額で悩んでいる経営者様には、任意売却をお勧めしますが、個人住宅の任意売却のように簡単ではなく、それぞれ関係者との確認や調整が必要です。

特に注意すべきは、破産の際に任意売却で不当に安く譲渡したと裁判所が判断した場合、破産の否認対処となる可能性もあります。

また、近年では法人でも少額管財によって予納金を安く抑える場合もありますので、担当する弁護士に任意売却の処分金額や、破産の方法などを確認する必要があります。

もし、破産前の任意売却が煩わしいとお考えの方は、破産管財人に処分を任せる方法もあります。